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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 房市買氣回溫 六都交易量1-7月年增8.2% 2019.08.08

六都會區分別公布108年7月「建物買賣移轉棟數」,交易量最大為新北市5,985戶,六都交易量合計為22,949戶。永慶房屋業管部經理謝志傑說明,7月六都買賣移轉棟數皆較上月增加,平均月增20%。

 

謝志傑表示,6月份建物買賣移轉棟數受5月中美貿易戰升溫影響,民眾購屋意願轉趨觀望,六都建物買賣移轉棟數皆呈現下滑的現象,導致基期較低。而G20川習會中美貿易戰重啟談判,民眾對經濟情況重拾信心,在價格位於低檔盤整的階段下,民眾購屋意願逐漸提升,使7月買賣移轉棟數增加。此外,部分地區有大量新成屋交屋的情形,在買氣及交屋的支撐下,六都交易量皆呈現成長的狀態。

 

永慶房屋業管部經理謝志傑指出,G20川習會中美貿易戰重啟談判,民眾對經濟情況重拾信心,在價格位於低檔盤整的階段下,民眾購屋意願逐漸提升,使7月買賣移轉棟數增加。

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六都皆呈成長狀態。永慶房屋提供

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進一步觀察今年1-7月六大都會區買賣移轉棟數平均年增8.2%,六都會區同樣皆較去年同期成長,台北市年增0.9%,新北市年增3.1%,桃園市年增9.6%,台中市年增9.9%,台南市年增9.6%,高雄市年增18.7%,房市買氣持續回溫。

 

台北市7月交易量為2,875棟,月增18.2%,以行政區來看,包括中山區、大安區、北投區、信義區、大同區及南港區交易量成長幅度較大,都有三成以上成長幅度,不過與去年相比,台北市僅有5.9%的成長,另外以1-7月與去年同期相比則是微幅成長0.9%,謝志傑表示,北市1-7月房市交易量與去年大致持平,而7月在大量交屋的帶動下,交易量與6月相比大幅增加。

 

新北市7月交易量為5,985棟,月增19.9%,年增8.1%,其中交易量前三名的行政區分別為淡水區、中和區以及板橋區,謝志傑說明,究其主因為三個區域皆出現大量交屋,三個行政區的移轉量高達1,960棟,另以1-7月來看新北市的成長幅度也達8.1%,買氣溫和成長。

 

台中市7月交易量為4,540棟,月增34.5%,是六都中較上月增加最多的都會區,謝志傑說明,主要是台中市6月份並無交屋潮,導致交易量較低,且7月份在西屯區、北屯區、北區、南屯區及南區皆有大量交屋挹注讓交易量成長。

 

高雄市7月房市交易量為3,242棟,與上月相比增加6.4%,謝志傑表示,高雄市交易量在經過連續三個月衰退的局面後終於反彈,顯示高雄房市的買氣逐漸走向平穩,不過與去年同期相比,高雄市1-7月每月交易量都有成長,顯示交易熱度仍比去年較佳,整體來看高雄1-7月成長18.7%,站穩六都之冠。

 

謝志傑表示,中美貿易戰重啟協商,國際緊張局勢稍微放緩,且台灣今年Q2經濟成長率預估達2.41%,顯示景氣逐漸回溫。而今年上半年全台買賣移轉棟數皆較去年增加,並創5年新高,六都會區交易量亦有望挑戰全年度破5年新高,因此在房價平盤整理的情況下,建議買方可以開始尋找適合自己的房屋。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 趕民俗月前交屋!六都7月移轉量大增 2019.08.08

六都各地政局1日分別公布7月「建物買賣移轉棟數」,其中新北市移轉5985戶,交易量最大,但台中市月增37%,增幅最大。整體而言,六都7月移轉量大幅增加兩成,總計突破2.3萬棟。專家認為,主因在於今年第二季剛性需求強勁,加上趕在農曆7月前交屋所致。

 

根據六都各地政局公布數據,台中市7月份移轉4540棟,相比上月3314棟,大幅彈升37%,也是自2015年12月的8千棟以來的單月新高紀錄,表現最為亮眼。

 

台中市7月份交易熱度為六都最高,其中又以北屯區最熱。好房網News資料照片

 

另外台北市、新北市、桃園市和台南市,7月的月增率都在18%以上。其中新北市移轉5985棟,月增19.9%,台北市2875棟,月增18.2%;桃園市4054棟,月增18.1%;台南市7月也達2253棟,月增18.0%。至於高雄市,7月移轉3242棟,月增6.4%,增幅為六都當中最低。

 

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示,今年第二季,六都的看屋、購屋議價都很強勁,加上今年8月是傳統的農曆「民俗月」,自住客成屋交易多趕在農曆7月前過戶,新案也搶在農曆7月前交屋,因此推升六都整體移轉量。

 

于靜芳表示,7月份交易熱度最高的台中市,不僅月增達37%,年增率也有34.5%,兩項數字都是六都最高。其中又以北屯區676棟、北區631棟、西屯區610棟最多,三熱區皆突破6百棟,北屯區因台74線通車、捷運綠線話題,皆帶動近年中古屋、新案成交熱門。

 

另外桃園市7月移轉也站上4千棟,于靜芳表示,桃園因有機捷、捷運綠線建設話題與重劃區交屋潮,加上平均房價1至2字頭、新案2至3字頭,近6年吸引不少雙北自住客購屋,光桃園區1097棟、中壢區782棟就佔5成。

 

至於高雄市,月增率雖僅6.4%,為六都最低,不過與去年同期相比,高雄市1至7月每月交易量都有成長。永慶房屋業管部經理謝志傑表示,高雄市交易量在經過連續三個月衰退的局面後終於反彈,顯示高雄房市的買氣逐漸走向平穩,若僅計算1至7月的總移轉量,高雄市的年成長率達18.7%,數字為六都之冠。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 新屋好難賣 全台超過8萬戶待售 2019.08.06

近期房市回溫,建商大手筆搶地的新聞時有所聞,不過根據內政部統計資料顯示,這些新建待售屋卻有不斷上升的趨勢,在最新資料顯示,全台新建餘屋超過8萬宅,創下歷史新高,未來恐怕對房市造成衝擊。

 

內政部營建署將屋齡五年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅。從99年第二季至102年第四季大致維持在25,000宅,而後幾年不斷上升,在107年第二季的最新資料顯示,新建餘屋已經達到80,082宅,較上一季上升1.7%,創下九年來新高。

 

建案不斷推出,全台新建餘屋超過8萬戶創下新高。(好房網資料照)

 

根據資料顯示,六都之中新建餘宅數最多的為新北市的17,087宅,桃園市12,623宅、高雄市11,343宅緊接在後,台中市為8,837宅,台南市5,270宅,新建餘宅數最少的則是台北市,僅有5,066宅。

 

新北市不僅六都之中是新建餘屋宅數最高的,成長速度也相當驚人,107年第二季相較上季成長了13.5%,同樣名列六都之首,六都之中唯二呈現成長的則是台南市,小幅上升2.9%;台中市、高雄市則幾乎持平,新建餘宅數微幅下降不到1%,台北市下降1.3%,桃園市下降6.6%,在六都之中下降最多。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 台北房市交易量少3.42% 住宅價格升0.70% 2019.08.06

台北市政府地政局指出,最近一期(一○八年四月)實價登錄量價動態,全市交易量共一千一百五十七件,較三月減少四十一件,減少三‧四二%。交易總金額為三百零一‧二四億元,較三月增加二十三‧四七億元,增幅八‧四五%。

全市住宅價格指數一一二‧六七,較三月微升○‧七%;標準住宅總價一千四百一十萬元,標準住宅單價每坪五十一‧八五萬元。

大樓住宅價格指數一一六‧三七,較三月下跌一‧八二%;公寓住宅價格指數一○四‧○二,較三月微跌○‧七一%;小宅住宅價格指數一○○‧○七,較三月上漲一‧六九%。

全市住宅價格月線、季線及半年線皆續揚;大樓月線、季線轉跌,半年線持平;公寓月線微幅下跌,季線、半年線微揚;小宅月線止跌回升,季線跌幅趨緩,半年線微升。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 買房該選飯店式管理?鄉民分析關鍵在… 2019.08.06

現代人想要買電梯大樓,除了公設比吃掉實際居住空間外,有時還得支出管理費這一筆額外費用。有網友詢問現在到底該買獨棟大樓好,還是要買飯店式管理宅比較適合呢?網友答案一致指向了飯店式管理大樓,也有人進一步分析,其實關鍵在於樓地板面積的大小。

 

有網友近日在批踢踢實業坊上提出,原本以為普通電梯大樓沒有健身房、視聽室甚至游泳池,沒有公設會比較便宜,公設比也會較飯店式大樓低,沒想到價格差不多之外,公設比甚至比有飯店式管理的大樓還高,因此在網路上詢問網友意見。

 

飯店式管理大樓,光是大廳給人的感覺就會讓房價有所不同。(好房網資料中心)

 

多半網友回應,應是社區戶數所造成的差異,目前所謂的飯店宅每層戶數可以到10戶,加上基地大,可以分攤的公設當然也比較多,連帶的也影響到管理費,因此有人覺得既然一樣要花三分之一的房價買公設,當然要選擇有游泳池、健身房的大樓。

 

網友ceca在批踢踢實業坊home-sale板發文分析,基本上地基越大的案子,戰鬥力就越強,他認為好的大樓大多是地基1000坪起跳,切割成數棟,棟與棟之間又有一定距離,這種案子無論氣派度、公設完整度、環境打造都會很強,裡面不只游泳池,可能還有網球場等等。

 

扣除這種大地基的案子,ceca認為其次才是地坪夠大的獨棟,例如地坪600~700,因為土地容積很高可能有800%,加上可能三面臨路又公園邊等條件,然後蓋到30幾樓,因為樓地板面積夠,所以公設很強大,環境打造也完整。

 

至於公設比,ceca提到一般人的思維會認為公設不重要,但從保全、大廳的氣勢、游泳池是否有三溫暖等…都是影響未來房價的重點,而公設比其實跟樓地板面積有關,很多時候是因為樓地板面積太少,所以養不起公設,因此地坪1000以上的案子,大多都有游泳池,但是管理費還是可以壓在每坪60元,因此是否要選擇飯店式公寓,問題還是在你的樓地板面積夠不夠養得起公設。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 老房也抗跌?「40年老公寓」 PK「20年電梯大樓」 算出未來轉手性 專家教戰入手黃金屋 2019.08.06

「如果是你會怎麼選?」日前有網友在網路論壇上詢問,因最近想買房,而父母親住在景美,自己原本也想買房在景美,但考量到手上資金只能買到40、50年的老公寓,也擔心未來的轉手性,因此詢問要否應多加一點預算買永和的約20多年的中古電梯大樓反而比較保險。

這名網友指出,如果房子買在景美,往後也可以就近照顧年邁的父母,但又擔心40、50年的老公寓,在10年後是否還有機會在不賠錢的狀況下轉手賣出,或是有沒有可能等到都更或危老重建,來翻新這間屋子。


景美老公寓好還是永和電梯大樓好?

專家各有不同看法


此案例為買房民眾常陷入兩難的問題之一,中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為,以這個案例來說,這名想買房的網友從小到大都住在景美,對於該區域,無論是生活機能或是街坊鄰居都已相當熟悉,如果站在照顧父母的角度上,會建議他買景美的老公寓,且老房子裝潢後並不會比新屋來得差。


不過,這名網友擔心住十年後,會不會因屋齡過高而賠錢賣、不保值,江龍名則認為,從近20年來的房價曲線來看,未來10年房價仍錢持續往上走,如果把買房當作長期投資,以景美周遭的環境來說,生活機能或是基礎建設都算完備,應該還是能抗跌保值。


至於網友想買的景美老公寓有沒有可能進行都更或危老重建,江龍名分析,這些重點都在「人的整合」,老公寓通常住戶較單純、又戶數少,整合較為容易,因此無論都更或危老重建都會比永和的電梯大樓來得容易。


而且設籍在台北市的話,無論育兒或其他社會福利,還是優於新北市,如果考慮到未來小孩的教育層面,也會建議這名網友選擇景美老公寓。不過,除了上述的考量點以外,自身財務狀況及上班地點等需求才是最優先的考量的重點。


住商不動產企研室經理徐佳馨對於此案例則認為,這名網友選擇永和的中古電梯大樓應該是比較好的選擇,徐佳馨說,如果要考慮保值性,重點還是看地點,不見得永和的電梯大樓保值性會比景美的老公寓差。


同時,也要考慮到若買的是老公寓,恐怕要花費的裝潢費會比中古電梯大樓來得高上許多,現在市場上平均每坪的裝潢成本約3萬多,但曾有朋友買了老公寓來整修,卻因管線重拉等因素,每坪裝潢費飆升至7到8萬,因此買老公寓的隱形成本也需要納入考慮的。除了裝潢外,老公寓一般也都沒有天然管線,因此可能隔沒幾天就要叫瓦斯,這也是老公寓在居住上會遇上不便的地方。


▲資料來源:《買一間會賺錢的房子:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!》,作者:徐佳馨


至於網友擔心的轉手性問題,徐佳馨提到,其實有科學的方法,來判斷老公寓或是中古電梯大樓未來的轉手性。建議這名網友可以先將猶豫的景美老公寓及永和中古電梯大樓兩個物件都送去銀行鑑價,做貸款評估,從銀行核出來的貸款條件,就可以對於兩間房未來轉手性等狀況略知一二。


而買老公寓是否往後能搭上都更或危老重建的列車,徐佳馨則說,要買一間自己喜歡的房子自住,「未來的東西不要放進來」,重點還是房子住起來的期待值與舒適度。


無論選公寓或電梯大樓

「自身需求」還是第一考量


天時地利不動產總經理張欣民同樣也建議這個案例中的網友,選擇永和的中古電梯大樓。張欣民分析,民眾買房子時,重點還是先以生活圈、上班地點及經濟等因素做為優先考量,但現在中永和地區的生活機能好,交通也方便,若是買屋齡20多年的中古電梯大樓,轉手性還是強過景美40、50年的老公寓。


這名網友可能認為可以等都更還是危老重建,但以景美地區而言應該不容易,因為當地房價在台北市並不算太高,建商若利潤少的話,都更的意願也會變低,且買40、50年的老公寓一來要想到可能會面臨高額的維修費用外,這房子住了10年後,也超過50年的使用年限,屆時轉手恐怕會比較困難。


對於要買景美老公寓或是永和中古電梯大樓,三位專家各從不同角度切入,但其實專家們給買房民眾共同的建議,仍是要民眾除了考量房子的未來性、轉手性外,重點還是要評估自己或未來組成家庭時的住屋需求,多方考量後,再選擇最適合自己的房子購買,才可以長住久安。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 專家:中古屋要這樣挑 你的房子就能鑑價高人一等 2019.08.06

根據財團法人金融聯合徵信中心的房貸統計分析最新資料顯示,中古屋平均鑑估值比新屋來得高。其中平均鑑估值最高的,為屋齡6至9年的新古屋,其次是9至12年的中古屋,再者是3至6年屋齡較新的房屋。《好房網雜誌》報導中,專家曾提醒民眾,在挑選中古屋時,切記要「眼見為憑」,按照以下10重點實地觀察房屋的優缺點,就能買到理想物件,讓你的房子鑑價高人一等。

2019年第1季房貸統計分析表。

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重點1:鎖定商圈及社區

鎖定商圈時,上網搜尋當地風評較好的社區,再向房仲打聽。選擇距離捷運或公車站步行7到10分鐘可達的區域;並挑選周邊有賣場、超商、診所、銀行⋯⋯等的商圈。

 

重點2:勘查住家環境

了解住宅周邊環境變化,建議不同時段分次看屋,並與附近商家或其他社區管理員打聽,進而得知環境條件和鄰居概況。

 

重點3:檢驗社區管理品質 

看屋時應注意布告欄張貼訊息,觀察管委會運作情形及管理費繳交狀況,或直接向社區總幹事詢問相關問題。

 

重點4:留意格局、採光

良好的房屋格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱等條件,兩面以上採光且座向以坐北朝南最佳。另外,還得留意通風是否良好。

挑選物件時,選擇周邊有賣場、超商、診所、銀行⋯⋯等的商圈。

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重點5:細看屋況瑕疵

盡量挑選沒有重新裝潢的「原味屋」,才能看到房屋最真實的樣貌。檢查是否有壁癌、漏水、牆龜裂、樓地板歪斜、磁磚剝落等問題,並留意是否為「輻射屋」、「海砂屋」或「凶宅」。

 

重點6:衡量公設實用性

要求詳閱建物登記謄本,了解主建物的實際坪數。此外,應實地觀察社區內各項公共設施,衡量其實用性。

 

重點7:避開嫌惡設施

福地、電塔、宮廟、夜市、加油站、垃圾場、特種行業等應避開。最好能實際走訪周邊巷道了解環境,並拜訪當地鄰里長和鄰居,了解是否有隱藏的嫌惡設施。

 

重點8:審慎挑選停車位

注意是平面或是機械停車位,入口是否有高度限制、車輛出入方便與否。有些停車位只有使用權而沒有產權,需詳問了解。

 

挑選中古屋時,注意停車位為哪種類型。(好房網News林美欣攝影)

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重點9:詳閱不動產說明書

購屋時如委託仲介,應要求詳閱不動產說明書,了解物件產權,及屋內有無增建、漏水、違建、屋況瑕疵,或帶有租約、設定抵押權等詳細資訊,還需核對標的物地址、土地持分、樓層等項目,確認與所看物件相同。

 

重點10:建立物件清單

看屋後應建立已看物件清單,列出房屋特色、環境條件、第一眼印象等實際觀察到的心得,最後再一一檢視所有物件,比較優缺點,篩選出最符合需求的好屋。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 全台首季平均購屋面積 三重最小林口最大 2019.07.31

根據聯徵中心統計資料,今年首季房貸族平均購屋面積最小的在三重區,只有32坪;最大的在林口區有59坪。房仲表示,捷運站周邊和房價越高區域,普遍買小宅,反之在外圍區可享受大坪數。

信義房屋引用聯徵中心今年首季購屋房貸族樣本數在120件以上的行政區,平均房貸族購屋面積最小的區域是三重區的32.1坪,平均購屋總價約新台幣1156萬元;其次是台北市中山區平均33.6坪,平均購屋金額約2297萬元;第3名是新北市板橋區平均33.9坪,平均購屋金額約1303萬元。

第4名為台北市大同區平均購屋34.5坪,平均購屋金額約2051萬元;第5名為新北市汐止區平均購屋34.8坪,平均購屋金額962萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常都會區捷運站點周邊與房價愈高的區域,購置小宅的情況愈普遍。

相對地,購屋坪數最大的是新北市林口區,平均購屋59坪,購屋總價約1489萬元,平均購屋總價比三重區多了約333萬元,但建物面積卻多買27坪。

購屋面積第2大到第5大的都在大台北以外縣市,包括台南市北區平均購屋58.7坪,平均購屋總價1061萬元;第3大的是台中市南屯區平均購屋57.8坪,平均購屋總價1413萬元;高雄市鼓山區平均購屋57.2坪,平均購屋總價1207萬元;桃園市大園區平均購屋56.9坪,平均購屋總價1313萬元。

曾敬德指出,新北市外圍區與大台北以外都會區的房價水準相對平價,一般房貸族的壓力不若雙北市大,相對可以購屋較大的標準3房產品,不必屈就房價而選擇小3房或2房產品,因此平均購屋面積比北部大得多。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 台北買房哪便宜? 大同區房價跌最多 2019.07.30

想要在台北市買房嗎?可要注意現在哪裡最便宜!根據北市地政局最新統計,北市房價跌最多的區域,是老房子最多的大同區,因為大部分是舊社區、都更難度高,新建案也比較少。而如果您已經買房、背了房貸,專家也有幾招小撇步,讓您有機會加快還房貸的腳步、減輕壓力!

不求入住豪宅,只想有個好宅,想在台北市有個家,挑對區域很重要,北市地政局最新統計,台北市房價跌最多的區域,是老房子最多的大同區跌幅2.8%,其次是中山區和信義區,而漲最多的地方,則是有"士林北投科技園區"加持的士林區,還有較少投資客炒房的文山區,房價居高不下的大安區,則是排在第三名。

房產專家徐佳馨分析:「大同區而言 它算是一個比較舊的社區,那區域裡面要做一些都更的改造,可能難度比較高,那再加上區域裡面,要有一些新的推案,可能也比較沒有那麼容易,所以其實整體的表現上面來說的話,就會比較弱勢一點」。

還沒買房的先從房價下跌的區域找,那已經買房的,要怎麼減輕還款壓力呢,除了有閒錢就先還款,另外像是做好短期儲蓄計畫還本金,降低總利息支出,還有"整數還房貸法",像是房貸每月23200元,就湊整數24000元還款,逐漸縮短還款期數,都能幫助有殼一族,加速脫離房貸負擔。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 新屋值錢?房屋鑑估值冠軍的屋齡是… 2019.07.30

新的房子就是比較貴嗎?這可不見得。根據最新的統計資料,房屋鑑估價最高的數值是落在屋齡6至9年,而平均每單位面積鑑估值最高的,則是屋齡超過36年的老房子。

 

根據財團法人金融聯合徵信中心所進行的房貸統計分析,今年第一季一共有34,414件授信,平均利率為1.77%,平均貸款成數為70.95%,貸款樣本數最高的落在0至3年屋,一共有9,883筆,其次則為36年以上的老屋,共有5,577筆樣本。

 

新建案不停推出,但根據房貸統計分析,新屋單位面積鑑估值其實不高。本報資料照片

 

統計資料中顯示,平均鑑估值最高的房屋,落在屋齡6至9年的房屋,價值約有1654萬元,其次是9至12年的房屋,價值落在1559萬,再者是3至6年屋的1491萬元。

 

不過上述數據的建物面積並不相同,若將平均鑑估值除上平均面積而得到的單位面積價,價值最高的區間是落在屋齡36年以上的房屋,每坪鑑價值有28.7萬元,其次是33至36年屋的28.3萬,再來才是9至12年屋的27.8萬與6至9年屋的26.8萬元。

 

大華不動產估價師聯合事務所所長張義權表示,屋齡超過30年的房屋受惠於危老建物的利多,加上有容積提升的紅利,因此吸引投資客及期待改建的民眾購買,現在一股投資風吹向老屋,自然讓鑑估值偏高。

 

不過對於自住客,張義權並不推薦老屋,他認為新屋還是比較適合自住客購買,6至9年屋也是不錯的選擇,至於為何新屋鑑估值會低於12年以下的中古屋呢?張義權認為可能是因新屋推案時的價格過高,現在較難向上拉抬,反而是之前的案子,因為推案價不高,反而有上升的空間。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 北市CP值高「運動宅」出爐 4字頭鄰近捷運、醫院最夯 2019.07.24

隨著民眾越來越注重健康與生活品質,近期在台北市也吹起一陣「運動宅」風潮。根據永慶房屋調查,在台北市12區運動中心中周邊的實價登錄資料中,以中山運動中心附近的交易量最多,去年5月至今年4月間共交易624件。至於何處有CP值最高的運動宅?房仲指出,文山運動中心坐落在萬芳生活圈,房價僅4字頭,相當親民。


永慶房屋盤點台北市十二區運動中心實價登錄資料,觀察2018年5月至2019年4月近一年運動中心周邊700公尺交易量,前三名分別是中山運動中心交易624件,其次則是中正運動中心339件與萬華運動中心的308件。


交易量排名第一的是中山運動中心,近一年周邊成交624件。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,中山運動中心是台北市第一座啟用的市民運動中心,其位置坐落在捷運淡水線、雙連站及中山站之間,交通便利性佳,且擁有捷運帶狀公園、南西商圈以及馬偕醫院的醫療資源,周圍房市交易夯,以電梯大樓與套房產品為交易主力。


台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯表示,中山運動中心位於中山與雙連捷運站之間,交通相當便利,且周邊還有台北光點、百貨公司以及許多富有人文氣息的文青咖啡店,確實會吸引許多首購族的目光。


不過,就蕭佑寯觀察,中山運動中心周邊房市並沒有比往年火熱,近期交易量會大增,可能是以小坪數套房的交屋居多。


據永慶房屋調查,中正運動中心周邊房市交易量達到339件,排名第二。謝志傑說明,中正運動中心周邊公家機關林立,以及台大醫院坐落於此,生活機能佳、居住環境單純,鄰近捷運中正紀念堂站與台大醫院站,交通相當便利,加上北市大附小與中正國中學區加持,吸引民眾進駐,周邊以電梯大樓產品為主。


中信房屋東門加盟店店長藍仁鴻也說,中正運動中心有專業的健身房、游泳池等設施,還不定期會推出眾多健身課程,再加上近期夏天熱,確實會吸引不少人潮。


但藍仁鴻認為,中正運動中心附近還有植物園、中正紀念堂等綠地,民眾運動的選擇很多,因此不一定會成為影響房市的主要原因;不過,中正運動中心週遭緊鄰北市大附小、中正國中,且也鄰近捷運站、東門商圈,這些對房市的影響可能較大。


永慶房屋觀察12座運動中心的平均住宅房價發現,以「中正運動中心」周邊平均每坪84.3萬元最高,因鄰近博愛特區,生活圈較小,居住環境單純,房價較高。


而運動宅中最為親民的就是「文山運動中心」,4字頭房價讓民眾最好入手。謝志傑指出,「文山運動中心」鄰近捷運萬芳醫院站,坐落於萬芳生活圈,周邊學校多、綠地多,又有萬芳醫院的醫療資源加持,自從文湖線開通後,交通發展帶動區域繁榮,生活機能完整,房價相對台北市中心較為平實划算,保值性高,一直以來就是首購自住的熱門區域,加上「文山運動中心」的啟用,讓居住、運動需求兼顧,CP值高。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 小宅退燒3、4房當紅 3千萬級買盤進駐新北重劃區 2019.07.24
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近2年房市在首購族進場支撐下,包括新店央北與板橋江翠北側等新北市明星重劃區,都因建商主推低總價小宅創造不少來人。不過,隨著區域單價不斷墊高,競爭激烈的小宅建案近期銷售已出現鈍化跡象,反倒是訴求建商品牌與規劃的高質感換屋產品,買氣正持續升溫,甚至不乏創高價仍開紅盤的熱銷案。

例如近期由品牌建商潤泰攜手日本龍頭開發商在江北重劃區推出的指標案「潤泰峰匯」,即跳脫市場主流的低總價小宅規劃,採27~55坪的輕豪宅定位,鎖定高端首購與換屋族,雖然每坪開出高於行情近10萬元的價位,單戶更要價1700~3500萬元,但仍在短短1個月內就售出5成,震撼市場。

潤泰創新董事長簡滄圳指出,中美貿易戰促使台商回流設廠、定居,替房市注入不少資金活水,帶動豪宅買氣之餘,總價3000~4000萬元中價位產品的需求也相當旺盛,這類族群的動向值得關注,預料下個階段房市熱銷的關鍵,將回歸「品牌、地段、產品」等基本面,尤其以40~50坪正3房與4房最受歡迎。

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簡滄圳分析,目前市場上雖然大部分還是剛性需求,但已不再一昧追求低價,買方結構也開始出現變化。低總價小宅固然仍有其市場,但好地段、好產品的建案,就算價格並不便宜,也一樣可以賣得很不錯,原因除了受惠於台商回流的資金行情,也與少子化的社會型態與居住觀念改變有關。

梁茂廣告協理陳蕙娟也指出,換屋族是相對理性的一群人,當看到經濟穩了、市場好了,就會進場,而換屋族大多具備一定資金實力,且多為約莫50幾歲的青壯族群,這些人不論是為了自用,或是替子女買房,都是為了追求好的生活品質,因此房子不一定要大,但一定要有特色。

以新店央北重劃區為例,在建商大多主打低自備、中低總價帶等策略搶人下,前一波銷售表現相當熱絡,目前11個在售的建案中,即便是品牌建商推出的建案,也幾乎清一色都是小宅產品,但隨著房價逐漸站上6字頭,已讓一般首購族也只能望之卻步,買氣已出現明顯的鈍化現象。

反觀在區域內訴求高端首購與換屋的中等坪數建案,則成為周邊舊市區民眾前進重劃區購屋的首選,因產品在區域內相對稀有,近期詢問度都相當高。以位處重劃區與中正路舊市區交界的預售案「鳳翔」為例,雖然目前尚未正式推出,接待中心也還在趕工中,但已累積了相當多的預約賞屋客層。

陳蕙娟指出,央北重劃區除了擁有捷運環狀線、環快與安坑交流道等交通優勢,開車10分鐘就能抵達敦南商圈、20分鐘可達信義商圈,加上該區近新店溪水岸,以及區內低建蔽、高綠覆的純住宅環境規劃,除了區域客層,也吸引到不少來自台北市蛋黃區,例如大安、信義區的高端購屋客層。

陳蕙娟指出,「鳳翔」是戶數適中的百戶純住社區,規劃單層4戶、3面採光通風,為坪數40與50坪的大3房與大4房產品,加上是獨棟24層樓的地標建築,高樓層可看台北101與新店溪景觀,還是重劃區內最靠近中正路舊市區商圈的近千坪完整基地,可享現成的生活機能,預計正式公開後,將創造不少市場話題。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 新北住宅價格指數止跌回穩 板橋土城三重蘆洲上漲 2019.07.24

新北市地政局每季皆會定期公布6大類22項指數之統計資料,17日公佈最新一期住宅價格指數,108年1月至3月之全市價格指數分別為101.91、103.21及101.16;大樓價格指數分別為102.97、103.62及101.25;公寓價格指數分別為97.14、99.48及97.26,相較107年底呈現止跌回穩趨勢。

次分區指數大致持穩 樹林三峽鶯歌指數持續走強

觀察各次分區108年1月至3月的走勢,各月份皆呈現5%以內的漲跌互見,其中板橋土城、三重蘆洲指數本季回穩,並呈現微幅上漲;中和永和、新莊、新店、汐止持穩;樹林三峽鶯歌指數延續107年底仍呈緩漲趨勢,其108年3月指數108.32已達近年來最高,與去年同期相較上漲5.27%,該區近期因捷運三鶯線工程持續進行,帶動整體發展,並吸引人口進駐。

新成屋及整體開發區指數皆穩定微幅上揚

新成屋指數方面,108年第1季新成屋指數為102.86,較前季上漲1.96%。在整體開發區指數方面,臺北大學特定區108年第1季指數為109.73,較上季下跌0.77%,惟較去年同期上漲5.07%;淡海新市鎮本季指數為102.4,較上季上漲0.93%,較去年同期上漲1.99%;另林口新市鎮本季指數為99.39,較上季上漲0.72%,較去年同期增加3.23%,本季指數走勢相對穩,長期仍呈現上漲趨勢。

板南線新埔站毗鄰地土地現況。(照片台北市捷運局提供)

捷運新店線、板南線土城段指數止跌

在捷運沿線指數方面,板南線板橋段已連續2季上漲,合計上漲約5.5%,板南線土城段、三重新莊線及三重蘆洲線則回穩;另新店線本季指數上漲0.34%,板南線土城段本季指數上漲2.48%,均已終止連3季下跌趨勢。

新北地政局補充,新北市政府地政局除了每季皆會定期公布6大類22項指數之統計資料,也會製作「新北市不動產市場分析季報」,提供多元房市訊息及專題分析供外界參考,相關資料已置於「新北市政府地政局網站」及「新北市政府不動產買賣交易服務網」歡迎民眾瀏覽指教。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 購屋兩極化 新成屋及逾36年老屋都有人愛 2019.07.23

根據聯徵中心最新統計,國人購屋的平均屋齡呈現兩極化,新成屋還是國人購屋的最愛,今年首季的購屋者近萬人;屋齡逾36年者也有5577人,兩者核貸成數均逾7成,條件不差。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,3年內的新成屋外觀新穎,建築規劃與服務也都與時俱進,相對一般老宅更容易吸引消費者的目光,加上北市以外的新成屋,總價可能還在雙薪家庭可負擔範圍內,而過去幾年的預售完工交屋,也是推升新成屋貸款數量的原因之一。

聯徵中心統計顯示,今年首季國人購置新成屋平均房價約新台幣1101萬元,銀行貸款成數為73%,研判建商預售轉成屋的整批貸款條件可能比較優惠,因此貸款利率僅約1.63%,在所有屋齡中貸款利率最低,以近年新成屋的供給與房價水準來看,北市以外的都會區應是主要分布的區域。

至於貸款數量第2多的是36年以上的老屋,達5577件,銀行平均核貸成數約7成,而老宅通常平均房屋的面積也比其它產品小,僅約30.6坪。

曾敬德指出,若比較2009年歷年第1季屋齡36年以上的數量,則從千餘件一路增加到今年的5000餘件,反應住宅老化的同時,民眾購買老宅的狀況也更為普遍;民眾若想要留在市中心生活機能成熟與交通便捷的區域,一方面礙於預算問題,一方面可選擇的產品有限,最後可能還是購置老宅再花錢裝修,加上近年都更與危老改建議題發酵,民眾對於老宅的接受度略有提升。

至於貸款數量第3多的是屋齡24年到27年的產品,貸款件數約3655件,房價約628萬元,貸款成數約7成,利率與36年以上老屋相同,均為1.83%,平均房屋面積為相當適中的40.2坪。曾敬德表示,24年到27年的中古屋銷售情況良好,主要多為早年興建的國宅和中古大樓,地點都在雙北的精華區,因此仍獲得部分購屋人青睞。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 先還房貸還是先投資?神人意外自爆年投報18% 2019.07.22

如果有錢該趕快將房貸還完,還是將錢拿去投資呢?有許多文章細細分析其中利弊,一名網友近日在網路上再次提出這個問題,不過意外透露買下的房子投資報酬率居然高達18%,讓網友完全放錯重點,直呼要他出來開班授課。


 


一名網友在批踢踢發文表示,自己最近買了一間房投資,房屋總成本500萬,已經租出去了,每月租金3萬,貸款300萬,有3年寬限期,預計3年後將可存到300萬,請教網友是否該將房貸清償,還是用來購買海外債券型基金。


 

該先還房貸還是先投資呢?其實仔細算一下就不難發現答案。本報資料照片


 

好房網撰文解答,答案是「不用急。還不如把錢先拿去投資」。林奇芬在文中從借貸利息高低、投資報酬率以及借用20年還是30年的房貸這三個角度分析,表示房貸雖然是個沉重負擔,但其實不需要急著還房貸,以房地產這個資產來跟銀行借低利率資金,同時將部分資金投入報酬率更高的理財工具,反而有機會創造更大財富效果。" data-reactid="26" style="margin: 0px 0px 1em; font-family: "Helvetica Neue", Helvetica, Arial, sans-serif; font-size: 18px; ">
對於該先還房貸還是先投資,先前理財教母林奇芬就曾 好房網撰文解答,答案是「不用急。還不如把錢先拿去投資」。林奇芬在文中從借貸利息高低、投資報酬率以及借用20年還是30年的房貸這三個角度分析,表示房貸雖然是個沉重負擔,但其實不需要急著還房貸,以房地產這個資產來跟銀行借低利率資金,同時將部分資金投入報酬率更高的理財工具,反而有機會創造更大財富效果。


 


不過網友卻注意到,500萬購入的房屋居然能月收3萬租金,按照貸款300萬來看,屋主實際成本只有200萬元,一年可以收回36萬租金,投資報酬率高達18%,有人甚至開玩笑的說,把存的錢再去買一棟房子就好,還買什麼基金。


 


這麼高的報酬率到底是怎麼來的呢?網友也猜測可能是將房子隔成套房出租,並分享自己的經驗,用不到300萬的價格購屋,也能月收超過2萬元租金。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 5大學+1商圈 高雄三民區房市超熱 2019.07.22

高雄科技大學三民校區房市熱度高,此區今年上半年的新案交易量達2338棟,是全高雄排名第2的行政區。三民區有許多大專院校,交通便利,人口多,住宅需求多,公寓平均每坪單價與去年同期相比增加超過15%。

 

據永慶房仲網統計高雄市三民區住宅每坪單價較去年同期增加6.7%,公寓平均每坪單價為12.8萬,與去年同期相比增加15.4%,成交價不斷上升。

 

 

 

永慶房屋資深經理謝志傑表示,三民區除有高雄科技大學,其周邊發展成熟的建工商圈,也有其他四個大專院校設立,如高醫、文藻、正修以及高師大。生活機能相當方便。

 

高雄市三民區高科大生活圈除擁有的大專院校較多,家樂福、大樂等量販店也設置在此。交通方面,有高雄捷運紅線,帶來不少便利。高科大建工區附近還有許多商圈,除高科大商圈外,還有建工、鼎山與大順等商圈,不少北高雄的民眾皆會來此消費,帶來許多人流。

 

除了高科大建工校區,楠梓校區成交房價表現也不錯,據永慶房仲網統計,公寓每坪單價成交價與去年相比增長12.2%;住宅則增長8.9%。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 信義區A辦供不應求?租金一坪3343元但空置率僅1.6% 2019.07.22

仲量聯行11日發布2019第二季不動產租賃及投資交易報告,在供給量持續減少情況下,台北的A級商辦空置率持續下降,來到3.0%,其中信義計畫區空置率僅1.6%,為全台北市最低,

A辦租金行情方面,信義計畫區平均3343元,維持台北市最高。

 

仲量聯行表示,今年第二季租賃市場主要需求,仍多來自於科技、生技醫藥、金融產業,及共享空間業者。淨去化達14600坪,與去年同期1.5萬坪的需求相當,屬於強勁的表現。在空間持續去化的的帶動,台北市A級商辦空置率下降1.5個百分點,來到3.0%,其中信義計畫區空置率僅1.6%,另外敦北商業區為5.7%,敦南商業區則為6.2%。

 

 

租金部分,目前台北市A辦仍以信義區最高貴,平均月租每坪為3343元,其次為敦南商業區,平均月租每坪2464元,敦北商業區平均月租則為每坪2372元,敦北及敦南皆呈現平盤走勢。

 

仲量聯行本季國內市調顯示,過去半年來,在新A級辦公大樓釋出而吸引部分原B級租戶搬遷,在釋出單位還未完全去化,本季B級商辦市場整體空置率較前期上升0.5個百分點來到4.0%。部分B級商辦價格微幅成長0.2%,來到每月每坪1719元,預計市中心區域B級商辦因交通及生活機能方便且租金相對便宜,將持續吸引租戶的青睞。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 雙北這兩區 居民買房最痛苦 2019.07.22

財政部日前公布2017年各地綜所稅申報戶所得統計,比較雙北各行政區平均房價,北市以南港民眾買房最難,房價所得比達21.5倍,其次為信義區、士林區。新北市房價所得比最高為蘆洲,達17倍。

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,南港房價所得比全市最高,主要是南港近年重大建設多,帶動平均房價上漲直追中山區,但南港民眾綜合所得,在北市僅高於萬華、大同,排名後段。房價高,所得偏低,購屋壓力因此高居第一。

財政部財政資訊中心本月公布2017年綜所稅申報核定資料,北市申報戶平均每戶申報所得133萬元,全台最高,新北市90萬元,略低於桃園91萬,六都中排名第三。

陳傑鳴表示,雖然雙北家戶所得高,但買房一點也不輕鬆。以北市來說,根據實價資料,台北市近一年住宅平均總價達2340萬元,換算房價所得比高達17.6倍,也就是一般所說,不吃不喝17.6年才能買到一間房子。

新北市情況好一點,但近一年住宅平均總價1,216萬元,房價所得比也達13.5年。

一般認為,市中心房價高,代表購屋壓力的房價所得比也高,但觀察各行政區,北市以南港區房價所得比21.5倍最高,其次信義區、士林區。房價最貴的大安區,房價所得比約19倍,排名全市第四。

陳傑鳴分析,南港這幾年重大建設不斷,在建商、投資客拉抬下,房價驚人上漲,過去一年平均成交總價高達2,397萬元,比中山區、松山區還高,但南港民眾僅111萬元,遠不如松山區150萬、中山區140萬元,房價所得比因此全市第一。

新北情況類似,購屋壓力最重的,也不在板橋、新店、中永和等一線房市區,房價所得比前三名分別為蘆洲、三重、新莊,蘆洲達17倍,三重、新莊都在15倍以上,比台北市文山區,甚至松山區還高。

陳傑鳴分析,蘆洲、三重、新莊都有捷運,重畫區,題材充沛吸引建商推案與外來購屋者進駐,房價也被明顯帶動,但當地居民所得並未因此增加,平均所得都是80多萬,在新北市屬於後段班,房價所得比因此偏高。

雙北房價所得比最低的,分別文山區和淡水區,文山區14.9倍,壓力也不小,淡水平均總價908萬,平均所得96.9萬元,房價所得比9.4倍,是雙北主要行政區,唯一低於10倍的行政區。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 台中公告土地現值 大里霧峰屯區「地王」及「交易熱點」 2019.07.17

台中市108年土地公告現值平均上漲0.96%,屯區(大里、霧 峰、烏日)調漲幅度略低於全市平均值,屬微幅上漲,經大里地政事 務所調查,各區「地王」分別是:大里區中興路二段(東榮路、 新南路間)商業區、霧峰區第一公有市場與中正路交接口商業區、烏日區興祥街與中山路交叉口住宅區。

市府地政局統計,108年土地公告現值以北屯區調漲3.47%排 名第一,其次依序為后里區1.54%、西區1.00%;台中市「 地王」由西屯區惠國段93地號新光三越百貨公司蟬聯,土地現值每 平方公尺68萬元,每坪約224.8萬元;至於屯區部分, 調漲幅度分別為,大里區0.87%、烏日區0.78%、 霧峰區0.44%。

大里地政事務所調查,屯區最高地價區段為,大里區中興路二段(東 榮路、新南路間)商業區,公告土地現值每平方公尺96,400元 ;霧峰區第一公有市場與中正路交接口店住宅之商業區,公告土地現 值每平方公尺61,000元;烏日區興祥街與中山路交叉口( 中華段、仁德段、興祥段)住宅區,公告土地現值每平方公尺84, 600元。

最低地價區段分別為,大里竹子坑營區東側、車籠埔段東南側之山坡 地保育區,公告土地現值每平方公尺1,200元;霧峰桐林段, 東臨南投縣山區一帶國土保安用地,公告土地現值每平方公尺200 元;烏日烏溪與貓羅溪交會處之河川區, 公告土地現值每平方公尺1,800元。

各區「交易熱點」集中於生活機能完善、人潮聚集、交通便利及重大 開發案地區,其中大里在中興路二段及大智路交叉口附近,霧峰為柳 豐路與柳豐一街至五街附近,烏日在高鐵區段徵收區。

大里地政事務所主任林至真說明,轄區內計有大里第15期市地重劃 、大康橋計畫、中台灣影視基地、軟體科學園區、光正社會住宅、 捷運綠線、前竹及九德區段徵收等重大建設, 去年度不動產買賣移轉登記數量,依統計,依序為大里、 烏日及霧峰,不過整體交易行情持平,並沒有特殊漲跌的情形。

市議員李天生說明,公告土地現值是政府辦理土地產權移轉時,政府課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅、設定典權及徵收私有土地補償地 價的計算依據。公告土地現值每年公布一次,台中市108年調整後 的公告土地現值占市價百分比為90.30%。

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房仲:北市3大公有市場周邊房價 北投相對親民-台慶不動產岡山大義店 最新消息 北市4座親水公園宅 4字頭房價相對親民 2019.07.17

氣溫屢創高,親水公園頗讓人嚮往,房仲統計台北市前4月交易前十大親水公園周邊房價在4字頭的有4座公園,包括青年公園、北投公園、木柵公園和南港公園,環境清幽,房價相對親民。

永慶房屋根據實價登錄資料,觀察今年前4月台北市具有樹蔭、流水設施的知名親水公園周邊700公尺內成交資料,依照交易量排名為青年公園(82戶)、富民生態公園(70戶)、木柵公園(65戶)、北投公園(64戶)、榮星花園公園(45戶)、大安森林公園(42戶)、二二八紀念公園(31戶)、玉泉公園(31戶)、大湖公園(30戶)以及南港公園(27戶)。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,都會區居民對於公園的可及性遠比避暑勝地高,而且公園確實能有效幫助周邊環境降溫,加上流水設施的加持,讓公園周邊的居住環境更舒適。

今年前4月交易量最多的是萬華區青年公園,交易量達82戶,周邊平均房屋每坪約新台幣47.6萬元,年減約1.9%。謝志傑表示,青年公園面積24.44公頃,各種運動設施完備,流水設施則有蓮花池供民眾沿著池畔悠閒散步,另外還有室內游泳池,附有滑水道增添戲水趣味,而青年公園周邊多成交電梯大樓,未來捷運萬大線通車後,可望提升當地交通機能。

松山區民生社區內的富民生態公園,周邊房市交易量為70戶,今年前4月平均單價每坪約62.9萬元,年增4.7%。謝志傑說,富民生態公園擁有物種豐富的生態池,環境寫意清涼,適合大人小孩認識大自然、寓教於樂;周邊成交物件多以公寓型產品為主。

交易熱度第3的是文山區的木柵公園,今年前4月成交65件,周邊成交平均單價每坪約43.1萬元,房價與去年大致持平。謝志傑表示,約4公頃大小的木柵公園區內有大片榕樹林,環境清幽,親水環境包括游泳池及萃湖環湖步道,周邊成交產品則是電梯大樓與公寓型產品約占各半。

另外,房價最實惠的親水公園宅當屬北投公園,平均單價每坪約40.5萬元,年減5.4%;北投公園已接近山區,區域環境清幽,今年成交不少電梯大樓產品,套房型產品也頗為熱門。

南港公園邊今年前4月交易僅27件,平均單價每坪約48.7萬元,年增4.3%;謝志傑指出,成交較多物件在福德街、東新街的電梯大樓產品,還有少部分在玉成街、成福路上的公寓型產品。在福德街上成交的電梯大樓主要是南港花園社區,緊鄰南港公園與後山埤,社區居住環境清幽且單純。

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